BLOG / DUYURU

18. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi ne şekilde olur? Kiracı için bildirim süresi ne kadardır? Kiraya veren hangi durumlarda bildirimle sözleşmeyi feshedebilir?  Sözlü bildirim yeterli midir? Kiralanan aile konutu ise eşin rızası alınmalı mıdır?

 

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” (m.347)

 

“İhtarın kira bedelinin belirli bir ifa zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilmiş olmasıyla kiraya verenin haklı sayılması gerekir. İki haklı ihtarın aynı kira süresi içinde yapılması bir ön şart olarak sayılmaktadır. Aynı kira süresinden anlaşılması gereken ise, kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli olduğunda taraflarca kararlaştırılmış olan bu süre, kira sözleşmesi bir yıl ise bu ilk bir yıl ve TBK’nın 347/1. maddesi uyarınca birer yıl yenilemelerde uzayan birer yıllarda, bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ise kiranın başlangıç tarihine göre hesaplanabilecek olan birer kira yılı veya bir kira yılını aşan sürenin anlaşılması gerekir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1304-1305). 20. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306).” HGK., E. 2017/1289 K. 2021/1314 T. 2.11.2021

“TBK m.347 uyarınca kira süresinin bir yıllık uzama süresi içinde kiraya verenlerden birinin payının satın alma suretiyle devralan davacının yeni malik haline gelmekle davacı yeni malikin devir tarihi itibariyle TBK m.310 uyarınca kendiliğinden kiraya veren haline geldiği, bu nedenle dava tarihi itibariyle kira sözleşmesinin ayakta ve geçerli olduğundan” 3. HD., E. 2025/1398 K. 2025/5176 T. 3.11.2025

 

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” (m.348)

“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. (m.349).

 

Aile konutuna ilişkin şerh en geç ne zaman kiraya verene bildirilmelidir?

 

“davalının eşinin takipten önce TMK'nın 194, 349. maddelerine uygun olarak, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebileceği” Konya BAM 4 HD 2023/1637 Esas 2023/2146 Karar 05.10.2023

 

 

Taraflar, karşılıklı irade beyanları ile   yapacakları sözleşme ile (bozma/ortadan kaldırma/ikale) her zaman kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Kiracı sonradan malik olursa kira sözleşmesi sona erer. Kiraya verenin kusuru olmaksızın yok olması halinde de sona erer. Belirli sürenin sonunda, bozucu şarta bağlı sözleşmelerde şartın gerçekleşmesiyle ya da ifanın objektif olarak imkansız hale gelmesiyle de sona erer. Olağan Sebeplerle Sona Erme: a) Belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi b) TBK m.327/II-Belirsiz süreli sözleşme açık bir anlaşma olmasa da kira ilişkisini sürdürüyorlarsa kira sözleşmesi belirsiz hale gelir ki buna örtülü yenileme/ örtülü uzatma/yenileme sözleşmesi denir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri: Taşınmaz kiraları ile taşınır yapı kiralarına ilişkin TBK m.329 hükmü TBK m.347/II-III uyarınca konut ve çatılı işyeri gibi taşınmazlara da uygulanır.  Yerel adet yoksa, 6 aylık kira döneminin sonu için 3 aylık fesih bildirimine uyularak; taşınırlarda ise (TBK m.330)  3 gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilirler. Mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği yer için kiraya veren  3 aylık kira dönemi için  en az 1 ay önceden yapacağı fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.Eren, s.381-388.

• Paylaş: