BLOG / DUYURU

19. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesinde kiraya verenden kaynaklı sebepler nelerdir?

 

a.Gereksinim, b.yeniden inşaa ve imar ve c.yeni malikin gereksinimi olarak özetlenebilir.

 

Dava yolu ile sona erme sebepleri (TBK m.350 vd.) : Kiraya verenin veya yeni malikin kiralanana gereksinim duyması, kiralananın yeniden imar ve inşası,  kiracının kira parasını ödememesi nedeniyle  temerrüdü, sözleşmenin yapılmasından sonra kiracı tarafından kiraya verene verilmiş olan tahliye taahhüdü ve kiracının aynı ilçe içinde oturmaya elverişli konutunun bulunmasıdır. Eren, s.419.

 

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. (m.350)

 

“6098 sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine,” (BÖLGE ADLİYE MAHKEMELERİ KARARLARI ARASINDAKİ UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE DAİR) Y. 3. HD., E. 2025/1495 K. 2025/3048 T. 26.5.2025

 

“I. BAŞVURU Avukat ...’ün 13.01.2015 tarihli başvurusunda; Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin kararları arasında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 350. maddesine göre; belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava açma süresinden önce yapılıp yapılamayacağına ilişkin uyuşmazlık bulunduğunu belirterek, söz konusu uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir. II. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ HUKUK DAİRELERİ BAŞKANLAR KURULU KARARI Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun 24.02.2025 tarihli ve 2025/3 E., 2025/8 K. sayılı kararıyla; “Arabuluculuk, özel hukuk uyuşmazlıklarını çözümünde tarafların iradesiyle işleyen alternatif bir çözüm yöntemidir. Bu süreç, dava açmadan önce veya dava açıldıktan sonra başvurulabilecek bir yol olarak kullanılabilir. Arabuluculuğun temel işlevi, mahkemelerin iş yükünü hafifletmektir. Ayrıca uyuşmazlıkların barışçıl, hızlı ve kesin bir şekilde çözümlenmesini amaçlar. Arabuluculuk zorunlu ve ihtiyari olmak üzere iki kategoriye ayrılmıştır. Zorunlu arabuluculuk, bir dava şartıdır ve dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gereklidir. Aksi takdirde dava usulden reddedilir. Ticari davalar, işe iade davaları ve kira ilişkisinden kaynaklanan davalar zorunlu arabuluculuk şartının arandığı davalardır. 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı İcra İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. maddesi ile kira tespit ve tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan kira tespit ve tahliye davalarında, öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu hale getirilmiştir. Ancak, uygulamanın yürürlüğe girdiği 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan kira tespit ve tahliye istemli davalarda, arabuluculuk yoluna başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Uyuşmazlığa konu BAM Daire kararlarında uyuşmazlık, kira davalarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun, dava açma süresi gelmeden önce yapılıp yapılamayacağı, dava açma hakkı Sayfa 1/7 doğduktan sonra arabuluculuk başvurusunun yapılmasının zorunlu olup olmadığı noktasındadır. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2024/3188-2024/3486 E-K. sayılı kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde arabuluculuk bürosuna başvurması ve son tutanağın düzenlenmesinden itibaren arabuluculuk bürosuna başvuru ile durmuş olan dava süresi kaldığı yerden devam edeceğinden, bir aylık dava süresinden kalan süre içerisinde davasını açması gerektiği, somut olayda ise kira sözleşmesinin tarihi 01.01.2020 tarihi olduğuna göre, yeni dönemin 01.01.2024 tarihinde başlayacağı, davacının arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin 10.12.2023 tarihi olduğu ve anlaşamama tutanağının da 27.12.2023 tarihinde düzenlendiği, bu durumda arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin dava açma süresinin başladığı 01.01.2024 tarihinden önce olduğu, dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işleyeceğinden ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiğinden bahsedilemeyeceği gerekçesiyle, mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğinden, istinaf başvurusu kabul edilerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilirken, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin 2024/1098 E-2024/847 sayılı kararında; İlk Derece Mahkemesinin "davacının dava açma hakkının 16.09.2023 tarihinde doğmuş olacağı, dava şartı olan arabuluculuğa da (doğmamış bir hakkın kullanılması söz konusu olamayacağından) en erken bu tarihte başvurabileceği anlaşılmakla, henüz dava açma süresi başlamadan (16.09.2023 tarihinden) önce süresinde olmayacak şekilde 05.09.2023 tarihinde süresi yönünden usulsüz yapılan arabuluculuk başvurusunun, 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunun 18-B/1 maddesi anlamında arabuluculuk dava şartını gerçekleştirdiğinin kabulü mümkün görülmeyerek,...." şeklindeki gerekçe ile verdiği kararın, kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, Mahkemece işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle kaldırılmasına karar verilmiştir. Dava şartı arabuluculuk süreci işlemlerinden önce başlatılan arabuluculuk işlemlerinin ihtiyari arabuluculuk işlemleri olabileceği, bu arabuluculuğun ise dava şartı arabuluculuğa ikame edilip edilmeyeceği noktasında görüş ayrılığı meydana gelmiştir. Bu haliyle her iki BAM kararı arasında arabuluculuğa başvuru yapılması için dava açma hakkının doğmasının gerekip gerekmediği yönünde uyuşmazlık bulunduğu anlaşılmıştır. Nitekim kiralananın tahliyesi istemiyle açılan davaların 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, ancak kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, bu nedenle kararlar arasındaki uyuşmazlığın İstanbul BAM 55. Hukuk Dairesinin kararı doğrultusunda giderilmesi yönünde çoğunluk görüşü hakim olmuştur. ” denilerek, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi arasındaki uyuşmazlığın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi kararı doğrultusunda giderilmesi yönündeki görüşüyle, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun'un 35. maddesi uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi talep edilmiştir. III. UYUŞMAZLIĞIN GİDERİLMESİ İSTEMİNE KONU KARARLAR A. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli ve 2024/3188 E., 2024/3486 K. sayılı kararı 3. HD., E. 2025/1495 K. 2025/3048 T. 26.5.2025 Sayfa 2/7 Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.06.2024 tarihli ve 2024/37 E., 2024/956 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya verenin, davalının 01.01.2024 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kiracı olduğunu, annesinin konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinin davalıya bildirildiğini, davalının olumsuz cevap vermesi üzerine 10.12.2013 tarihinde arabuluculuk bürosuna başvurulduğunu, anlaşma sağlanamadığını ve 27.12.2023 tarihinde arabuluculuk son tutanağı düzenlendiğini ileri sürerek; ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince, davacının üst soyu olan annesi için konutu kullanma zorunluluğunun samimi ve gerçek olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verildiği, davalının istinaf yoluna başvurması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “... taraflar arasındaki kira akdinin 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıllık olduğu görülmektedir. Buna göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının yeni dönem başlangıcı olan 01.01.2024 tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekir. Ancak, üstte açıklandığı üzere kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmış ve arabuluculuğun dava şartı olduğu düzenlenmiştir. O halde, arabuluculuğun dava şartı olduğu durumlarda dava şartının yerine geldiğinin kabulü için arabuluculuğa hangi tarihte başvurulması gerektiği değerlendirilmelidir. Şöyle ki; Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenindendir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/8286 Esas, 2016/3259 Karar sayılı kararında bu husus "Davanın yıldan yıla uzayan kira sözleşmesinin süre sonu olan (...) tarihinden sonra dava açılması gerekirken süre sonu beklenmeden erken dava açılmıştır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması doğru değildir." şeklinde açıklanmıştır. Öte yandan, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesinin 15. bendinde "Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez." düzenlemesine yer verilmiştir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenin yeni dönem başladıktan sonra bir ay içerisinde arabuluculuk bürosuna başvurması ve son tutanağın düzenlenmesinden itibaren arabuluculuk bürosuna başvuru ile durmuş olan dava süresi kaldığı yerden devam edeceğinden, bir aylık dava süresinden kalan süre içerisinde davasını açması gerektiği anlaşılmaktadır. Somut olayda ise kira sözleşmesinin tarihi 01.01.2020 tarihi olduğuna göre, yeni dönem 01.01.2024 tarihinde başlayacaktır. Davacının arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinin 10.12.2023 tarihi olduğu ve anlaşamama tutanağının da 27.12.2023 tarihinde düzenlendiği görülmektedir. Bu durumda arabuluculuk bürosuna başvuru tarihi dava açma süresinin başladığı 01.01.2024 tarihinden öncedir. Dava açma süresinin emredici hukuk kurallarına göre düzenlendiği ve kamu düzeninden olduğu durumda dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işletildiği ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiği söylenemez. Somut olayda; dava 08.01.2024 tarihinde açılmış olup, dava tarihi yeni dönem başlangıcından itibaren bir ay içinde ise de, dava açma süresi başlamadan arabuluculuk bürosuna başvurulduğundan, henüz dava açma süresi başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığı kabul edilmelidir. Buna göre mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur. ” gerekçesiyle; başvurunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi Kararının kaldırılmasına, yeniden davanın usulden reddine kesin olarak karar verilmiştir. B. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin 27.03.2024 tarihli ve 2024/1098 E., 2024/847 K. sayılı Kararı İstanbul Anadolu 26. Sulh Hukuk Mahkemesinin 31.01.2024 tarihli ve 2023/1311 E., 2024/219 K. sayılı dosyasında; davacı kiraya verenin, davalının 15.09.2016 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 2020 yılında kira sözleşmesinin yenilendiğini, kiralanana kızının evlenecek olması nedeniyle ihtiyacı nedeniyle olduğunu, davalıya 17.07.2023 tarihli ihtarname ile konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinin ihtar edildiğini, arabuluculuk bürosuna başvurduğu halde uzlaşma sağlanamadığını ileri sürerek, ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinin talep edildiği, İlk Derece Mahkemesince; “Davacının ihtiyaç nedenine dayalı olarak, 15.09.2020 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda ikamet eden davalının tahliyesi amacı ile 05.09.2023 tarihinde arabulucuya başvurduğu, arabuluculuk sürecinin 15.09.2023 tarihinde sona erdiği ve 25.09.2023 tarihinde tahliye davası açtığı anlaşılsa da; Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15.09.2020 olduğu, TBK'nın 350. maddesine göre ihtiyaç nedenli tahliye davalarının kira dönemi sonunu takip eden bir ay içerisinde, yeni kira döneminin başlangıcının en az bir ay öncesinde ihtar edilmiş olması halinde kira döneminin sonuna kadar açılabileceği yönündeki düzenlemesi ve kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmayı dava şartı olarak düzenleyen 6325 Sayılı Kanunun ''Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır..'' şeklindeki 18/B-(1) maddesi birlikte değerlendirildiğinde, davacının dava açma hakkının 16.09.2023 tarihinde doğmuş olacağı, dava şartı olan arabuluculuğa da (doğmamış bir hakkın kullanılması söz konusu olamayacağından) en erken bu tarihte başvurabileceği anlaşılmakla, henüz dava açma süresi başlamadan (16.09.2023 tarihinden) önce süresinde olmayacak şekilde 05.09.2023 tarihinde süresi yönünden usulsüz yapılan arabuluculuk başvurusunun, 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunun 18-B/1 maddesi anlamında arabuluculuk dava şartını gerçekleştirdiğinin kabulü mümkün görülmeyerek” gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verildiği, davacının istinaf yoluna başvurması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; “davacının, kiralanın tahliyesi istemiyle açmış olduğu davanın 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesine göre zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olduğu, davanın kanunun yürürlük tarihi olan 01.09.2023'den sonra açılması nedeniyle anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerektiği, davacının dava dilekçesine anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava açarken eklediği, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, kanunda, dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, mahkemece işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu, istinaf sebeplerinin yerinde olduğu'” gerekçesiyle; başvurunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yargılamanın eksikler tamamlanarak devamı için dosyanın İlk Derece Mahkemesine iadesine, kesin olarak karar verilmiştir.

IV. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairelerinin yukarıda açıklanan kesin nitelikteki kararları arasındaki uyuşmazlık; 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılan tahliye davalarında, dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun, davanın açılması için kanunda öngörülen süreden önce yapılıp yapılamayacağı noktasında toplanmaktadır. 6098 sayılı Kanun’un 350. maddesinde; “ Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” ; 353. maddesinde; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”; 6235 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (6235 sayılı Kanun) “dava şartı olarak arabulucuk” başlıklı 18/A maddesinin 2. bendinde; “Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir. ”; 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren aynı Kanunun 18/B maddesinde; “(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. ” düzenlemeleri yer almaktadır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri sürekli borç doğuran sözleşmelerden olup, 6098 sayılı Kanunda; adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde, kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek kiraya veren karşısında korunmuştur. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği) kira türü, konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Kanunun 353. maddesi uyarınca; kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, davanın bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar açılması gerekir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulur. Süresinden önce dava açıldığında, açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle zamansız açılan davanın reddine karar verilmesi gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu (dava şartı) arabuluculuk yöntemi geçerlidir. 6325 sayılı kanun 18/A maddesine göre zorunlu arabuluculuğa başvuru, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra mahkemeler nezdinde dava açılmadan önce kanuni bir ön koşul olarak aranan dava şartıdır. Tahliye davaları da kira ilişkisinden doğmakla, arabuluculuğa başvuru dava şartı olup, dava açılmazdan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmadığında dava şartının mevcut olmaması nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmelidir. 6325 sayılı Kanunun 1. maddesinde, arabuluculuğun hukuk uyuşmazlıklarının çözümünde uygulanacak bir çözüm yolu olduğu hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle arabuluculuğa başvuru için öncelikle taraflar arasında bir hukuk uyuşmazlığının varlığı, arabuluculuğun bir ön koşuludur. Burada sözü edilen uyuşmazlıktan anlaşılması gereken, 6325 sayılı Kanunun 1.maddesinin ikinci fıkrasında da ifade edildiği üzere, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarıdır. Taraflar arasında uyuşmazlık çıktığından söz edilebilmesi için; taraflardan birinin diğer tarafa karşı bir hak iddiasında bulunması, bunu ileri sürmesi; ancak karşı tarafın bu iddia ve talebi kabul etmemesi sonucunda kendi aralarında anlaşamamış olmaları gerekir. Taraflar arasında henüz bir uyuşmazlık bulunmadığı veya uyuşmazlık çıkarılamayacak olan bir dönemde sanki tarafların arasında uyuşmazlık varmış gibi dava şartı arabuluculuğa başvuru yapılarak anlaşmamaya ilişkin son tutanak düzenletilmesi bu arabuluculuk başvurusunu üçüncü kişiler nezdinde müracaat edilmesi gereken formalite niteliğinde olan bir davranış haline getirir. Günümüzde dava şartı arabuluculuk masraflarının Adalet Bakanlığı Bütçesinden karşılanıyor olması karşısında henüz uyuşmazlığın çıkmadığı bir dönemde formaliteden yapılacak bir dava şartı arabuluculuğa başvuru devlet bütçesine yüklenen haksız bir harcama kalemini oluşturacaktır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kiracı korunarak TBK 'nun 354. maddesinde dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği belirtilmiştir. Kiraya verenin kiracısından ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle kiralananı ne zaman tahliyesini isteyebileceği ilgili hükümde belirtildiği halde bu sürelere riayet edilmeksizin çok öncesinde sırf ileride kira süresinin bitiminden sonra kiracının kiralananı tahliye etmeme ihtimaline binaen, bu talebin kabul edilmeyeceği peşin fikriyle tahliye konusunda uyuşmazlık varmış gibi hareket edilip zamanından önce başlatılan zorunlu arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlenen anlaşmamaya ilişkin son tutanak ve anlaşmama belgesi ilgili kanun kapsamında olan geçerli bir dava şartı arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlendiği kabul edilemez. Öte yandan, 6098 sayılı Kanun 350/son maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle tahliye davalarının, sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceği emredici şekilde düzenlenmiş olup, bu husus kamu düzenine ilişkindir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona ermeden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten önce kiraya veren kiracıdan dava yolu ile ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı halde bu süreler öncesinde açılacak bir dava, süresinde açılmış bir dava olarak kabul edilmeyeceğine göre, dava şartı olarak arabuluculuğa başvuruda bulunabilmek için de öncelikle uyuşmazlığın doğması, yani kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ve kiraya verenin tahliye davası yolu ile tahliye isteminde bulunma hakkının doğması gerekir. Aksi takdirde henüz tahliye davası açma hakkı bulunmayan kiraya verenin kira süresinin sona ermesinden çok öncesinde dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunduğu durumda bu başvuru tarihi itibariyle şartlarına göre tahliye etmeyi kabul etmeyen kiracının anlaşmamaya ilişkin son tutanağın düzenlenmesi sonrasında sürenin sona ermesine kadar aradan geçen sürede şartlarının değişmesiyle süre bitimi itibariyle tahliyeyi gerçekleştirdiğinde dava açma hakkı doğmadan erken yapılan ve olumsuz olarak neticelenen dava şartı arabuluculuk faaliyeti işlevsiz hale gelecektir. Kiraya verenin tahliye davası açma hakkının doğduğu andan itibaren arabuluculuğa başvurusu ile arabuluculukta geçen süre bakımından dava açma hakkının kullanım süresi bakımından bir kaybı olmayacaktır zira dava şartı arabuluculuğa başvuru ile son anlaşmama tutanağının düzenlenmesine kadarki geçen süre 6325 sayılı kanunun 16/2 maddesi uyarınca zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz. Bu durumda, 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceğine göre; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusununda, tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Eş söyleyişle, dava açma süresi başlamadan önce yapılacak dava şartı arabuluculuk başvurusu ile dava şartı arabuluculuk şartı yerine getirilmiş olmayacaktır. Açıklanan sebeplerle; uyuşmazlığın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli ve 2024/3188 E., 2024/3486 K. sayılı kararının gerekçesinin genel hatları ile Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına uygun olduğu anlaşılmakla, uyuşmazlığın yukarıda açıklandığı şekilde giderilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır. KARAR 1.6098 sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Dairesince verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine, 2. Dosyanın Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna gönderilmesine, 3. Karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesi için Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine gönderilmesine, 26.05.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.

              “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. (m.351).

 

Mülkiyeti sonradan kazanan yeni malik gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Şartları: a) Yeni malik (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler) konut veya işyeri gereksinimi için işyerine ihtiyaç duymalı. Bu gereksinim, zorunlu, samimi ve gerçek olmalıdır. b) Mülkiyetin kazanıldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname (hakimiyet alanına) ulaştırmalı ve bu ihtarnamede 6 ay sonrası için kiralananın boşaltılmasını talep etmelidir. c) Kiraya veren kiralananın boşaltılmasını sağladığı takdirde 3 yıl süre ile burayı 3.kişiye kiraya veremeyecektir. Taşınmazın yeniden inşası ve imarı için: a) Onarım, genişletme değişiklik esaslı olmalı; b) bu sırada taşınmazın konut veya işyeri olarak kullanılması teknik açıdan mümkün olmamalı; c) Bu sebebe dayalı tahliye davası sözleşmenin sona ermesinden itibaren  1 ay içinde açılmalıdır. Kiralanan yeniden inşa ve imar amacıyla  boşaltılır ise  eski hali ile ve haklı sebep olmasızın  3 yıl geçmedikçe başkasına kiraya verilemez. Eren, 426-428.

 

20. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yoluyla sona erdirilmesinde kiracıdan kaynaklanan sebepler nelerdir?

 

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak (Tahliye Taahhütnamesiyle) üstlendiği hâlde boşaltmamışsa  kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” (m.352).

 

Kiralananın kiracıya tesliminden sonra, kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilir.  Şartları: a) Bu taahhüt yazılı olarak yapılmalı; b) Boşaltma tarihini içermelidir. Yazılı şekil geçerlilik şartıdır ancak taraflar isterler ise resmi şekil (Noterde) de kararlaştırabilirler. Vekâletnamede yetki verilmiş ise vekil tahliye taahhüdünde bulunabilir.  Kiracılar birden çok ise tahliye taahhüdünün kiracıların tamamı tarafından verilmesi gerekir. Yargıtay’a göre boşaltma için belirli bir tarih değil de belirli bir ay gösterilmiş ise buradan ayın sonu anlaşılmalıdır. Eren, 428-429.

 

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: a) Kiracıya kira bedelini ödemediği için aynı kira yılı içinde 2 haklı ihtarda bulunulmuş olmalı; b) İhtarlar yazılı olmalı, c) Ödenmeyen ayın kirası, miktarı ve ödeme gereği belirtilmelidir. d) İhtarlar haklı olmalıdır. (haklı olabilmesi için kira bedelinin muaccel ve ödenmemiş olması gerekir), e) Kira süresini bitimini izleyen 1 ay içinde açılmalıdır. Eren, s.430-432

 

Kiraya Verenin TBK m.352/III’e göre tahliye davası açabilmesi için a) Kiracının konut olarak kullandığı taşınmazın bulunduğu il veya belediye sınırları içinde  kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin  bir taşınmaza sahip olması gerekir. b) Kiraya veren sözleşmeyi yaparken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konut olarak oturmaya elverişli bir yerinin olduğunu bilmemelidir; c) Kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren  1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Eren, s.432-433.

 

“Tahliye davaları, aynı dava içinde birden fazla sebebe (İki haklı iktar nedeniyle tahliye ve temerrüt nedeniyle tahliye) dayanılarak açılabilir.” 3. HD., E. 2020/2920 K. 2020/5059 T. 30.9.2020

“Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir. 14. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).” “Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293)” HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021

“İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olma” kavramına yer verilmiştir”. “ Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü davacı kiraya verenin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir.” HGK., E. 2017/1289 K. 2021/1314 T. 2.11.2021.

“17/03/2015 tarihli kira sözleşmesinin kabulü halinde ise 17/04/2015 tarihinde verilen 17/03/2016 tarihinde tahliye taahhüdünde bulunulan yerde aynı tarihte 17/03/2016 tarihinde yeni bir kira sözleşmesi yapılması ve akabinde tahliye taahhüdünden takip yapılmasının hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebileceği anlaşılmıştır” İstanbul BAM, 35. HD., E. 2017/2727 K. 2019/228 T. 5.2.2019

Arabuluculukta verilen tahliye taahhüdü geçerli midir?

TBK m.352/1 deki şartlar mevcut ise geçerlidir.

 

Birden fazla kiracı varsa  Tahliye Taahhüdüne  ilişkin  Arabuluculuk Anlaşmanın yalnızca bir kiracı tarafından imzalanması geçerli midir?

“ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, E. 2025/5343, K. 2025/3456, T. 30.12.2025 kararında kiracılar arasında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı bulunduğunu belirterek, yalnızca bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurmayacağına, taahhütnamenin her iki kiracı tarafından da imzalanması gerektiğine hükmetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3374, K. 2025/4997, T. 20.10.2025 kararı da aynı ölçütü kurar: birlikte kiracılıkta kiracıların tümünün birlikte taahhüdü imzalaması aranır.”[1]

Kiracı kiralananı tahliye etmiş ise kira bedelinin tespiti için dava açılmasında / açılmış davanın sürdürülmesinde davacının hukuki yararı var mıdır?

 

“Taşınmazın tespiti istenilen dönem içerisinde tahliye edilmiş olmakla birlikte, tahliye tarihine kadar olan dönem için kira bedelinin tespitinin istenilmesinde davacının hukuki yararı bulunmaktadır” . İstanbul BAM 54 HD 2022/2041 Esas 2024/182 Karar 25.01.2024.

 

21. Yazılı olarak bildirim dava açma süresini uzatır mı? dava yolu ile sözleşmenin sona erdirilmesine yönelik hükümler kiracı aleyhine değiştirilebilir mi?

 

“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. (m.353)

 

“Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” (m.354).

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erdirilmesine (tahliyesine) ilişkin davalarla ilgili hükümler kamu düzenine ilişkin hükümler olduğu için taraflar bu konuda tahkim yoluna başvuramaz. Bu davalarda yalnız resmi devlet yargısı görevli ve yetkilidir. Eren, s.419.

“Uyuşmazlık, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlığa ilişkin tahkim yargılamasında verilen hakem kararının iptali istemine ilişkindir”. “Tahkim, özel hukuk alanına ilişkin uyuşmazlıkların bağımsız ve tarafsız hakemler eliyle ve yargısal yolla çözümü demektir. Tahkimin tanımı 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nda (HUMK) yer almazken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun’un 412 inci maddesinin 1 inci fıkrasında “Tahkim sözleşmesi, tarafların, sözleşme veya sözleşme dışı bir hukuki ilişkiden doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların tamamı veya bir kısmının çözümünün hakem veya hakem kuruluna bırakılması hususunda yaptıkları anlaşmadır.” şeklinde tanımlanmıştır.

4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu’nun 4 üncü maddesinde ise “ Tahkim anlaşması, tarafların, sözleşmeden kaynaklansın veya kaynaklanmasın aralarında mevcut bir hukukî ilişkiden doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların tümünün veya bazılarının tahkim yoluyla çözülmesi konusunda yaptıkları anlaşmadır.” şeklinde tanımlanmıştır”. “Uyuşmazlıkta tahkim yargılamasına başvurulabilmesi için taraflar arasında tahkim koşulu içeren bir sözleşmenin veya ayrı bir tahkim sözleşmesinin bulunması gerekir. Tahkim yargılamasının temelini oluşturan tahkim sözleşmesi, taraflar arasındaki sözleşmenin bir koşulu ya da ayrı bir sözleşme ile yazılı biçimde yapılabilir. Tahkim şartı veya anlaşmasının geçerli olabilmesi için tarafların, tahkim iradesini açıkladıkları tahkim şartı ya da sözleşmede tartışma ve karışıklığa neden olmayacak biçimde açık ve kesin olarak belirtmiş olmaları zorunludur. Taraflar sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların tümünün tahkim yoluyla çözülebileceğini kararlaştırabilecekleri gibi sadece bir bölümünün tahkim yoluyla çözülebileceğini de kararlaştırabilirler”.

“Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 13.04.2018 tarihli ve 2016/2 Esas, 2018/4 Karar sayılı kararında “…Yargı, devletin temel fonksiyonlarından biridir ve kural olarak taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözüm yeri mahkemelerdir. Ancak özel hukuka ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde mahkemeler yerine hakemlere başvurulması konusunda sözleşme yapılabilir veya taraflarca bağıtlanan sözleşmelere bu yönde bir hüküm konulabilir (HMK m. 412/2). Özel hukukun taraflara tanıdığı irade serbestisi, kendisini sözleşme yapıp yapmamak, sözleşmenin karşı tarafını ve içeriğini belirlemek noktalarında gösterdiği gibi taraflar arasında çıkmış ve çıkması muhtemel uyuşmazlıkları hakemler eliyle çözmek noktasında da gösterir. Hakem kararı, devlet mahkemeleri tarafından verilen karar gibi bağlayıcıdır. Bu hâliyle tahkim, alternatif uyuşmazlık çözüm yollarından biridir…” şeklinde belirtildiği üzere hakem kararları bağlayıcı ve kesindir. Uyuşmazlığın tahkim yolu ile çözülebilmesi için; tarafların uyuşmazlığın tahkim yolu ile çözümleneceği konusunda anlaşmış olmaları yanında uyuşmazlığın tahkime elverişli olması gerekir. Milli tahkime elverişlilik 6100 sayılı Kanun’un 408 inci maddesinde “Taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklardan veya iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir.” şeklinde düzenlenmiştir. Tahkime elverişlilik, kamu düzenini ilgilendiren bir kavramdır. Uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının kendiliğinden dikkate alınması gerektiği gibi HMK 'nun m.439/2-g uyarınca iptal sebebi olarak kabul edilmiştir.

Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliğini açıkça engelleyen kanuni bir düzenleme yoktur. Bu türden uyuşmazlıkların tahkime elverişli olup olmadığının tayininde, uyuşmazlık konusu olan işin taraf iradelerine tabi olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kiraya veren ve kiracı iradelerine tabi olmayan kamu düzenine ilişkin olan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli olarak kabul edilmez. (Doğan Ağırman; Milli &Milletlerarası Tahkim, Ankara 20022, s.189) Bu nedenle öncelikle kira sözleşmelerinin niteliği ve türlerine göre kira ilişkisinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlık konusunun kiracı ve kiraya veren iradelerine tabi işlerden olup olmadığının belirlenmesi gerekir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, adi kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak üç bölüm halinde düzenlemiştir. Kira sözleşmelerinden doğan haklar, şahsi hak niteliğindedir. Genel olarak kanuni düzenlemelerde kira türlerine göre farklılık göstermekle beraber kiracı zayıf taraf kabul edilerek korunmuştur. Ancak bu korunmanın derecesi tüm kira türleri için aynı değildir.

Genel hükümlere tabi (adi kira) kiralar; kira sözleşmesinin temel unsurlarını oluşturan, başka özel düzenleme kapsamında olmayan en geniş kapsamlı kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerin konusu daha çok, gelir getirmeyen, konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan taşınmazlar ile taşınır veya haklar oluşturmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler; kiralananın her türlü konut ve çatılı iş yeri olduğu, taşınmaz kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır. Kiralanan taşınmazın hem açık hem de kapalı alanı bulunduğunda ise kiralananın galip vasfının tespiti yapılarak uygulanacak hükümlerin belirlenmesi gerekir. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği ) kira türü konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır.

Ürün kirası ise ürün veren, gelir getiren bir malın veya hakkın kullanılması yanında semelerinden yararlanılmasının kiraya veren tarafından kiracıya devredildiği sözleşmedir. Ürün kirasının konusunu taşınır veya taşınmaz mallar oluşturabileceği gibi kullanılmaya veya yararlanılmaya elverişli olan haklar da oluşturabilir. Kira sözleşmesinde kira bedeli olarak işletmeden pay verilmesinin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaşlar ve mefruşatlarıyla kiralanması tek başına bu sözleşmenin ürün kirası olduğunu göstermez. Ürün kiralarında kira bedeli para olarak kararlaştırılabileceği gibi kiralanandan elde edilen ürünün belli bir payı ( iştiraklı kirada olduğu gibi ) da olabilir.

6098 sayılı Kanun’da, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracıların korunmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmeleri çerçevesinde, kiracının korunduğu hükümlere, Kanun’un özellikle 340, 343, 344, 345 ve 346 ncı madde düzenlemelerinde rastlanmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiracıyı korumaya yönelik en katı düzenleme kira belirlemesine ilişkin TBK m.344 ' deki ilk yıl sonrası kira dönemleri kira bedelinin belirleme usul ve yöntemleriyle ilgili hükümdür. Özellikle adi kira ve ürün kirasında tarafların sözleşmede kiralama süresince ileriki kira dönemlerinde kira artışının nasıl belirleneceğine ilişkin sözleşmede belirledikleri şartlar ve kriterler (irade fesadı halleri hariç) geçerli olup tarafları bağlar. Bu kira türlerinde ileriki kira dönemlerine ilişkin kira tutarı veya kira alacağı konusunda taraflar arasında ihtilaf çıktığında mahkemece sözleşme hükümlerine göre inceleme yapılarak dava türüne göre (alacak, menfi tespit, itirazın iptali vs) hükme bağlanır.

Hal bu ki yenilenen veya uzun süreli olan kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri kirası olduğunda ise ilk yıl sonrası kira dönemleri için kira belirlemesinde artış oran ve kriterleri sözleşmede taraflarca belirlenebilirse de sözleşmede belirlenen artış oranı TBK m. 344 de ki emredici düzenlemeye göre 01.01.2019 öncesinde "üretici fiyat endeksindeki artış oranı" bu tarih sonrasında ise " bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı" ndan daha yüksek olamaz. Kiracı tarafından bu sınır artış oranından daha yüksek olarak sözleşmede belirlenen artışa göre yapılan kira alacağı talebi kiracı tarafından kabul edilmediğinde veya kira tespiti talebinde bulunulduğunda sözleşmedeki artış oranı değil kanuni düzenlemedeki artış oranı uygulanır. Bu konuda TBK m.344 düzenlemesinin uygulamasını bir süreliğine bazı kira sözleşmeleri bakımından erteleme getiren 6217 sayılı kanunun Geçici 2 nci maddesindeki düzenleme de gözden uzak tutulmamalıdır.

Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3 üncü maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nu ile konut ve çatılı iş yeri kiraları için kira bedelinin tespitine ilişkin usul ve kriterler 343 vd. Maddelerinde düzenlenmiştir. Özellikle kira artış oranına üst sınır getiren söz konusu TBK 'nun 344. Madde hükmü konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira sözleşmelerinde emredici niteliği ile uygulanmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni dönem kirası için artış oranı belirlemede taraflar tamamen serbest değildir. Bu özelliği nedeniyle konut ve çatılı iş yeri kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespiti uyuşmazlıkları tahkime elverişlilik kriteri taşımaz. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 02.12.2004 T. E. 2004/13018 , K. 2004/13409 gibi ) Aynı şekilde TBK m. 347/son ve m. 354 'deki düzenlemelere göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebepleri sınırlı sayıda ve emredici usule tabi olarak düzenlenmekle bu uyuşmazlıklarında tahkime elverişli olmadığı kabul edilir. (Ağırman, s.189)

Ancak konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira alacağının tahsili ile tazminat talepli uyuşmazlık konularının taraf iradelerine tabi olan işlerden kabul edildiğinden tahkime elverişli olduğu kabul edilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.01.2024 T. 2023/5108 E., 2024/75 K gibi). Diğer kira türleri bakımından elverişlilik değerlendirilmesinde uyuşmazlık konusu işin taraf iradelerine tabi olup olmadığı dikkate alınarak sonuca ulaşılacaktır.

Bu nedenle öncelikle yargılama konusunu oluşturan kira ilişkisinden kaynaklanan anlaşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığı belirlenmelidir. Uzun süreli olan kira sözleşmesinde müteakip kira yılları için kira bedeli artış oranı kararlaştırılması, artış oranının kararlaştırılmasında tarafların iradesinin geçerli olup olmadığı ile geçerli olduğunda nasıl uygulanacağı kira türleri bakımından farklılık arz etmektedir. Uzun süreli kira sözleşmesinin, adi kira veya ürün kirasına ilişkin olduğunun belirlenmesi halinde, anlaşmazlık konusu olan kira dönemi kira bedelinin sözleşme hükümlerine göre belirleneceği ve bu konuda sözleşmede düzenleme yapmanın taraf iradelerine bağlı olduğu açık olup bu yönde aksi bir düzenleme bulunmadığından tahkim yargılamasına elverişli olarak kabul edilmelidir.

Kiralananın çatılı iş yeri vasfında olduğunun anlaşılması halinde ise kira artış oranının belirlenmesinde taraf iradeleri tam olarak geçerli olmadığından öncelikle uyuşmazlık konusu dönem için ödenecek artışlı kira bedeli sözleşmede tarafların kararlaştırdıkları artış oranı ilgili kanuni düzenlemedeki ( TBK m.344 ve 6217 sayılı kanunun geçici 2. Maddesi gibi ) artış oranlarından yüksek olmadığında geçerli olduğu , yüksek olduğunda ise kanundaki artış oranına göre artışlı kira bedeli belirlenip talebe konu dönem için fazla ödemenin olup olmadığı konusunda bir sonuca ulaşılacaktır. Sonuç olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti davaları kamu düzeni ile ilgilidir. Kira tespitinde 18.11.1964 tarihli 2/4 E.,K. sayılı ve 21.11.1966 tarihli ve 19/10 E.,K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları ile, belirli süreli kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemi için kira bedellerinin belirlenmesinde esas yönünden mahkemelerce dikkate alınacak kriterler ve dava açılmasında uyulacak usul kuralları belirlenmiş, ayrıca 21.11.1966 tarihli ve 19/10 E.K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile kira tespit davası açılması halinde hangi dönemden itibaren tespitin istenebileceği hususu karara bağlanmıştır. Yine 6098 sayılı Kanun’un 344 üncü maddesinde; artış oranına sınır getirilmiş olup kira tespitinde tarafların serbest tasarruf yetkisi kısıtlanmıştır. Dolayısıyla tahkim yargılamasına konu edilen dönem itibariyle ödenmesi gereken kiranın belirlenerek fazla ödeme yapılıp yapılmadığı belirleneceğine göre uyuşmazlıkta öncelikle tahkim yargılamasının mümkün olup olmadığının tespiti açısından uyuşmazlığa konu kira türü belirlemesi yapılmalı, kira sözleşme türüne göre kiralama konut ve çatılı işyeri kirası olduğunda bu kira türüne ilişkin kira tespitindeki emredici kanuni düzenlemeler dikkate alınıp davaya konu tahkim kararının iptali hususu HMK m. 408/1 ve m. 439/ 2-g uyarınca değerlendirilmelidir. Kiralama diğer kira türlerine ilişkin olduğunda ise uyuşmazlığın tahkim yargılamasına elverişli olduğu kabul edilmelidir. Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda açıklandığı üzere öncelikle kiralananın vasfı tespit edilerek buna göre kira türü belirlenip uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir”. Y.3. HD., E. 2023/4108 K. 2024/2037 T. 26.6.2024

 

“Somut uyuşmazlıkta kira türünün Çatılı işyeri kirası olup konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından yeni dönem için kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) konusunun kiracı lehine emredici hükümle düzenlendiğinden bu düzenlemenin kamu düzeni ile ilgili olduğu, 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesinde yeni kira döneminde geçerli olacak kira artışının belirlenmesinde dikkate alınması gereken kriterler ile artış oranına sınır getirilmek suretiyle kira tespitinde tarafların uyuşmazlık öncesinde serbest tasarruf yetkisinin kısıtlandığı, anılan 344. madde uyarınca kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) ne ilişkin uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığı anlaşılmakla” 3. HD., E. 2025/893 K. 2025/3205 T. 10.6.2025

 

İşyerleri kirası net mi brüt mü tespit edilmelidir.

 

“Kiralananın iş yeri vasfında olması sebebiyle brüt kira bedeline hükmedilmesi gerekirken, net kira bedeline hükmedilmesi de hatalıdır”. İstanbul BAM 35 HD 2022/1891 Esas 2023/1896 Karar 17.10.2023

 

Konutlarda kira bedeli net mi brüt mü tespit edilmelidir?

 

“Kiralananın ise konut olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla, ödemeler net kira bedeli kriterine göre gerçekleştirildiğinden, Mahkemece brüt kira bedeline hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu” İstanbul BAM 35 HD 2022/394 Esas 2022/967 Karar 05.04.2022

• Paylaş: