22-23 Tahliye Edilen Eski Kiracının Hakları Nelerdir? Kiracının Ölümü Halinde Sözleşme Sürdürülebilir mi?
22. Gereksinim / yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar
eski kiracıdan başkasına kiraya verilebilir mi?
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın
boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç
yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla
boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı
sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski
kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu
ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu
hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı
bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması
gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz
üç yıl geçmeden başkasına
kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı
davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira
yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. (m.355).
Kiraya verenin ve yakınlarının
(kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu,
bakmakla yükümlü olduğu kişiler) kiralanana duyduğu gereksinim: a) Bu
gereksinim zorunlu olmalı, b) gereksinim, gerçek ve samimi olmalı, c) Sözleşme
süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. d) Gereksinim
nedeniyle tahliye sağlandığında haklı
sebep olmaksızın kiralanan 3 yıl
geçmedikçe eski kiracıdan başkasına
kiralanamaz. Bu hükme aykırı davranıldığında
son kira yılında ödenmiş olan bir
yıllık kira bedelinden az olmamak üzere kiraya veren eski kiracısına tazminat
ödemekle yükümlü olur. Eren, s.419-424.
“Uyuşmazlık, TBK m.355
uyarınca tazminat istemine ilişkindir. 1.Temyiz olunan kararda belirtilen
gerekçeye, TBK m.355 uyarınca Mahkemece kanun hükmüne uygun şekilde bir yıllık
kira bedelinden az olmayacak şekilde tazminata hükmedildiğinin anlaşılmasına göre,
davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi
gerekmiştir. 2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (TTK) 3. maddesi uyarınca
“Bu Kanunda düzenlenen hususlarla bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem
ve fiiller ticari işlerdendir”. Aynı
Kanun’un ticari iş karinesini düzenleyen 19. maddesi uyarınca bir tacirin
borçlarının ticari olması asıldır ve taraflardan yalnız biri için ticari iş
niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de
ticari iş sayılır. Bu bağlamda, ticari temerrüt faizinin uygulanabilmesi
için; uyuşmazlığın, taraflardan birisi yönünden ticari iş olması ve bu ticari
işin tacir olmayan kişi ile arasındaki sözleşme ilişkiden kaynaklanması
şarttır. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; tüzel kişi tacir olan
davacının ticari faiz talebinde bulunduğu, taraflar arasındaki kira
sözleşmesi uyarınca TTK m.19/2 hükmü uyarınca ticari iş kapsamında olan
uyuşmazlıkta hüküm altına alınan alacağın ticari faizi ile tahsiline
hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde yasal faize hükmedilmesi usul ve kanuna
aykırı olup bozmayı gerektirir” . 3. HD., E. 2025/16 K. 2025/3387 T. 18.6.2025
23. Kiracının
ölümü halinde sözleşme sürdürülebilir mi?
“Ölen kiracının ortakları
veya
bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen
kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.” (m.356).