BLOG / DUYURU

24. Ürün kirası nedir?  Ürüne katılmalı kira nedir? Genel hükümler mi uygulanır?

 

Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.

Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir. (m.357).

“Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.” (m.358).

 

Ürün kirasının konusu, ürün veren şeyler ve haklar olabilirken, diğer kiraların konusu sadece şeylerdir. Ürün kirası, olağan ürün kirası ve tarımsal ürün kirası olmak üzere ikiye ayrılır. Ürün kirasının geniş uygulama bulan bir türünü de  katılmalı kira oluşturur. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oran olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Ürün kirası sözleşmesinin  nitelikleri: a) her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir; b) ivazlı bir sözleşmedir; c) rızai bir sözleşmedir; d) sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Patent hakkında yararlanmayı düzenleyen sözleşmeyi lisans sözleşmesi olarak adlandırıyoruz. Bir sözleşmede kira bedeli kiracının kiralanandan elde ettiği  gelirin/kazancın bir kısmını oluşturuyorsa buna kısmi ürün kirası/ ortakçılık sözleşmesi denir. Kullanım ödüncü ivazsız iken ürün kirası sözleşmesi ivazlıdır. Eren, 435-463.

 

Ürün kirasında kira tespitine ilişkin hükümler uygulanır mı?

 

“6098 sayılı TBK'nın ürün kirası hükümlerine tabi bir kiralananın konut ve çatily işyeri kiralarına uygulanan TBK'nın 339. ile 344. maddesi ve devamı maddeleri uygulanamaz. Ürün kiralarında uyarlama talep edilebilir”. Adana BAM 5 HD 2021/1192 Esas 2023/1148 Karar 06.06.2023

 

25. Ürün kirasında tutanak düzenlemek zorunlu mudur?

 

“Kira sözleşmesi, araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlüdürler. (m.359).

 

26. Ürün kirasında kiraya verenin borçları nelerdir?

 

“Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek  (Teslim Borcu) ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” (m.360).

 

Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, (Esaslı Onarımlar)  kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür. (m.361)

 

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 360. maddesinin ifadesi ile ürün kirasında kiraya veren; birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür . Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için kiralamış ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ve kiralama süresince bulundurmakla mükelleftir. Yine TBK' nın 358. maddesi yollamasıyla ürün kiralarında da uygulanan aynı kanunun 305. maddesine göre; kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Ürün kiralarında TBK m. 358 yollamasıyla aynı kanunun 307. maddesine göre; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir. Ayrıca aynı Kanun'un 308. maddesine göre de; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür” 3. HD., E. 2021/3599 K. 2022/1093 T. 15.2.2022

 

27. Ürün kirasında kiracının borçları nelerdir?

 

a.     Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu :                                                               

“Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür.”

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. (m.362).

 

“Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir.

Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise, geçerli olur.” (m.363).

 

b.    Kiralananı kullanma ve işletme borcu

“Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez. (m.364)

 

c.      Bakım borcu

“Kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlüdür.

Kiracı, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorundadır. (m.365).

 

28.  Ürün kirasında kiracının alt kiraya verme ve kullanım hakkını devir yasağı  var mıdır?

“Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir.

Kiracının, başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine, alt kiraya ilişkin kurallar, kıyas yoluyla uygulanır. (m.366).

 

29. Ürün kirasında sözleşmenin olağan ve olağanüstü sona erme halleri nelerdir?

            Olağan Fesih:

a.     Sürenin geçmesi

“Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer.

Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır.

Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak, her kira yılının sonu için feshedilebilir.” (m.367).

 

“TBK m. 367/1 fıkrası gereğince belirli süreli kira sözleşmesi sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre ise ürün kirası sözleşmesinin devam etmesi için tarafların örtülü olarak sözleşmeyi devam ettirme iradelerinin bulunması gerekir. Somut olayda; kiraya veren tarafından davacı 3. kişiye 22/02/2016 tarihinde kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve taşınmazın tahliyesi talebini içeren ihtarnamenin noter marifetiyle gönderildiği anlaşılmaktadır. Ürün kirasına tabi belirli süreli kira sözleşmesinin uzayabilmesi; taraflardan birinin kira sözleşmesi süresi içinde ya da dava açma süresi içinde sözleşmeyi yenilemeyeceğine ilişkin ihtarname göndermemiş olması, kiracının kiralananda oturmaya devam etmesi ve kira bedelinin de alınmış olmasına bağlıdır. (6.HD'nin, 27/10/2016 gün, 2015/10625 Esas, 2016/6209 Karar). TBK m. 374/1 fıkrası gereğince tarımsal taşınmazın kiracısı kira sözleşmesinin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde bir hak ileri süremez. Bu halde aynı maddenin ikinci fıkrası gereğince kiracı, ürünün yetişmesi için yapmış olduğu tarım giderlerinin hakim tarafından belirlenecek miktarını kiraya verenden tazminat olarak isteyebilir. Bu durumda isteyebileceği mahrum kaldıkları zirai ürün geliri olmayıp ancak hasılat toplamak amacıyla fesih tarihine kadar yaptıkları ziraat masraflarıdır (14.HD. 16/12/2010 gün, 2010/11672 Esas, 2010/14112 Karar)” Adana BAM, 10. HD., E. 2019/2436 K. 2020/1747 T. 25.11.2020

 

b.     Fesih bildirimi

“Belirsiz süreli sözleşmede, fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir.

Aksine bir anlaşma yoksa, tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için; diğer ürün kiralarında ise herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilir. (m.368)

 

Olağanüstü fesih:

a. Önemli sebepler

“Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” (m.369)

 

b. Kiracının iflası

“Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür. (m.370)

 

c. Kiracının ölümü

“Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler. (m.371).

 

 

30. Ürün kirasında sözleşmenin sona ermesinin sonuçları nelerdir?

 

1. Geri verme

“Kira süresinin bitiminde kiracı, kiralananı, tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür.

Kiracı, iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez. (m.372)

 

2. Tutanağa geçirilmiş eşya

“Kiralanan teslim edilirken tutanağa geçirilmiş olan eşyalara değer biçilmişse kiracı, kira sözleşmesi sona erince, bunları özdeş tür ve değerde olmak üzere geri vermekle veya değer eksikliklerini gidermekle yükümlüdür.

Kiracı, kiraya verenin kusurunu ya da mücbir sebebin varlığını ispat ederek geri vermekten veya tazminat ödemekten kurtulabilir.

Kiracı, kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat isteyebilir. (m.373).

 

3. Ürün ve yetişme giderleri

“Tarımsal bir taşınmazın kiracısı, kira sözleşmesinin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde bir hak ileri süremez.

Ancak kiracı, ürünün yetişmesi için yapmış olduğu tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını, kiraya verenden tazminat olarak isteyebilir ve bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir. (m.374)

 

4. Saman, gübre ve benzerleri

“Kiralananı geri veren kiracı, düzenli bir işletmenin gerektirdiği oranda, son yılın samanlarını, hayvan yataklarını, kuru ot ve gübrelerini kiralananda bırakmakla yükümlüdür.

Kiracı, almış olduğundan daha fazlasını bırakıyorsa, bıraktığı fazlalık için tazminat isteme hakkına sahiptir; aldığından daha az bırakıyorsa, eksikleri tamamlamak veya değer eksikliğini gidermekle yükümlüdür. (m.375).

 

31. Hayvan kirasının konusu nedir? Sorumluluk nasıl doğar? Sözleşmenin feshi nasıl gerçekleşir?

 

“Tarımsal bir taşınmazın kirasıyla bağlantılı olmayan geviş getirici hayvanların kirasında, aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa, kiralanan hayvanların kira süresi içindeki bütün ürünleri kiracının olur.

Kiracı, kiralanan hayvanları beslemek, onlara iyi bakmak ve kiraya verene para veya hayvanlardan elde ettiği ürünün belli bir payını ödemekle yükümlüdür. (m.376).

 

“Aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa kiracı, kiralanan hayvanların uğradığı bir zarardan, bu zararın, korumada dikkat ve özen gösterildiği hâlde meydana gelmiş olduğunu ispat etmedikçe sorumludur.

Kiracı, kendi kusuruyla sebebiyet vermediği olağanüstü koruma giderleri için kiraya verenden tazminat isteyebilir.

Kiracı, önemli kazaları ya da hastalıkları gecikmeksizin kiraya verene bildirmekle yükümlüdür.” (m.377).

 

“Aksine anlaşma veya yerel âdet yoksa, belirsiz bir süre için yapılan sözleşmeyi, taraflardan her biri, dilediği zaman feshedebilir.

Ancak, fesih dürüstlük kurallarına aykırı ve uygun olmayan bir zamanda yapılamaz.

• Paylaş: