ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ - Av.İhsan BERKHAN
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ - Av.Arb.İhsan BERKHAN
Eser Sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmesi karşılığında iş sahibinin de bir bedel ödeme borcunu üstlendiği, TBK.470-496. Maddeleri arasında düzenlenmiş olan, niteliği itibariyle tam iki tarafa borç yükleyen ivazlı, rızai ve ani edimli bir sözleşmedir.
Eser sözleşmesi üç unsurdan oluşmaktadır:
1)Bir eser meydana getirme unsuru,
2)bedel unsuru ve
3)anlaşma unsurudur.
İnşaat sözleşmeleri eser sözleşmelerinin yaygın türüdür.
Sözleşmenin kurulması için tarafların inşaat yapılması konusunda anlaşmaya varmış
olmaları yeterlidir.
Ancak, 4734 s. Kamu İhale Kanunu’ na (KİK) ve 2886 s.Devlet
İhale Kanunu’na (DİK) göre yapılması gereken durumlarda özel şekil şartları
aranmakta, APKİS’te ise resmi şekilde yapılmaz ise sözleşme geçerli olmamaktadır.
Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS);
Arsa sahibinin bir kısım arsa paylarını yükleniciye devretmeyi vaat ettiği, yüklenicinin de noterde düzenleme şeklinde verilen bu vaade karşılık arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşmeye uygun yapı yaparak ve teslim ederek arsa sahibinden vaadini gerçekleştirmesini istediği; hem bir taşınmaz satış vaadi hem de bir eserin (inşaat) meydana getirilmesi unsurlarını içeren, ancak bu tip sözleşmelerin doğrudan değil kıyas yolu ile uygulandığı, isimsiz, iki tipli karma bir sözleşmedir” şeklinde tanımlanabilir.
Uygulama Şekilleri:
1) Arsa payları, başlangıçta yükleniciye devredilebilir,
2) Arsa payları, inşaattaki aşamaya göre kademeli olarak devredilebilir,
3) Arsa paylarının, inşaat tamamlanıp teslim edildiğinde devredileceği taahhüt edilebilir. ( Uygulamada en çok düzenlenen türü budur).
APKİS’ in üç unsuru:
1)Yüklenicinin özenli bir şekilde yapı
meydana getirme ve teslim etme
borcu altına girmesi,
2)Arsa sahibinin ise arsayı inşaata
hazır hale getirip arsa
payını devir borcu
altına girmesi ve
3)Tarafların bu
iki esas unsur üzerinde anlaşmaya varması,
•APKİS’ in resmi
şekilde yapılması önemli, ancak,
öncelikli serbest
ve ortak irade gerekir.
•Arsanın inşaat
yapmaya elverişli olması
gerekir.
(Öğretide taşınmazlar 3 gruba ayrılmaktadır:
1) Hiçbir resmi kayda girmemiş taşınmazlar,
2) TMK öncesi tapulu sayılan, TMK’ ya göre tapusuz sayılan taşınmazlar,
3) TMK öncesi de TMK’ ya göre de tapulu sayılan /Tapuda resmi deftere kayıtlı taşınmazlar.
* İnşaatın yapılması, tamamlanması + teslimini de kapsar.
•Arsa
sahibi ve
yüklenici
gerçek kişi olabileceği gibi tüzel
kişi de olabilir.
Arsa sahibi inşaat işinin yürütülmesini ve yönetimini vekil sıfatıyla bir mimar veya
mühendise de bırakabilir.
•Yüklenici bir tek
kişi olabileceği gibi bir grup halinde birden
çok kişi de
olabilir.
*Konsorsiyum / Joint Venture, şeklinde adi ortaklık hükümlerinin uygulandığı iş ortaklığı.
•Tek
kişi mülkiyeti / Paylı mülkiyet / Elbirliği mülkiyeti (Elbirliğinde Oy birliği,
paylı mülkiyette de inşaat önemli işlerden olduğu için oybirliği şarttır. Ancak aynı
sözleşmenin aynı anda imzalanması şart değildir).
6306 s.”Kentsel Dönüşüm Yasası” Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki
Kanun oybirliği kuralının istisnasıdır. 2/3 çoğunluk oranı 7.11.2023 tarih ve 7481 s.Kanunun 10.maddesi ile “salt çoğunluk” olarak değiştirilmiştir. ( Bu çoğunluğun sağlanmasında arabuluculuktan yararlanılabilir).
APKİS'in Hukuki Niteliği
•İki
tipli (çifte tipli), karma (karışık muhtevalı) sözleşme
olması; ani
edimli;
kanunda düzenlenmediği için için isimsiz, karşılıklı
(sinallagmatik), rızai, ivazlı geçerliliği
Noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı
ve tapuya şerh edilebilme olanağı olan sözleşme olması APKİS’in
hukuki niteliklerindendir.
• Eser sözleşmesi (TBK
m.470 ila 486) ve satış sözleşmesinin
(taşınmaz satış vaadi: TBK.m. 29, 237,243; arsa payının devri: TMK m.706, 716 vd.) unsurlarından oluşsa da bağımsız bir sözleşmedir.
•
•APKİS’den doğan inşaat hakkının,
TMK.m.1009 da şerh edilebilen,
şerh edilmesiyle üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen, güçlendirilmiş
nispi haklardan olduğu belirtilmektedir.
•
•Tarafların birbirine uyumlu irade
açıklamaları ile sözleşme kurulmuş olduğundan rızai bir sözleşmedir, geçerli
olabilmesi için resmi şekilde (Noterde
düzenleme şeklinde) yapılması gerekir.
*Ani adimli mi, sürekli edimli mi? Tartışmalıdır. Yargıtay’a göre ise “ani-sürekli edim karmaşığı” bir niteliğe sahiptir. YİBGK 25.01.1984 T., 1983/3 E., 1984/1 K)
*%’90’ı tamamlanmış bir inşaatın geriye etkili feshi dürüstlük kuralı (TMK.m.2) ile bağdaşmayacaktır.
TMK.m.1009 gereğince yüklenici lehine doğan kişisel hakkın şerhine imkân vermesi; arsa sahibinin arsa paylarını yeni malike devretmesi durumunda yüklenicinin kendisine düşecek bağımsız bölümler için yeni malikten talep edebilmesi; yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde ise, yükleniciden arsa payı alan üçüncü kişilerin TMK.m.1023 korumasından yararlanamaması bu sözleşmenin en önemli nitelikleri olarak sayılabilir.
Diğer Sözleşmelerden Farkları:
APKİS de bir iş görme sözleşmesidir. Ancak, hizmet, vekalet, eser sözleşmesi gibi iş görme sözleşmeleri ile APKİS arasında ücret, zaman ve bağımlılık ilişkisi açısından farklılıklar vardır.
APKİS, eser ( bedel, şerh olanağı ve şekil bakımından farklı); Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinden ( bireysel ihtiyaçtan öte yatırım ve ticari kazanç ön plandadır; bağımsız bölüm üçüncü kişilere satılarak paylaştırılır); Yap işlet Devret modeli İnşaat Sözleşmesinden ( inşaatın tamamlanması ile devri arasında uzunca bir sürenin olması) de farklıdır.
APKİS’ e uygulanacak kanun hükümleri konusu tartışmalı olup çeşitli teoriler ileri sürülmüştür. Yargıtay, APKİS’i eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olarak tanımlamaktadır. Soğurma (imtisas)teorisine göre burada hâkim tip sözleşme eser sözleşmesi olup hukuki ilişkiye de eser sözleşmesi hükümleri uygulanmalıdır. Kıyas yoluyla uygulama görüşüne göre ise karma sözleşmesini oluşturan tip sözleşme özellikleri doğrudan değil benzeşme oranında kıyas yolu ile uygulanmalıdır. Terkip (kombinezon) teorisine göre ise her unsura ait olduğu tip sözleşmeye ilişkin unsurlar uygulanmalıdır. Yaratma teorisine göre ise, eğer ortada uygulanacak bir örf ve adet hükmü de yoksa yargıç bizzat kendisi uygulanacak hüküm koymalıdır.
Eser Sözleşmesi: TBK.m.470-486 , Taşınmaz Satış Vaadi: TBK.m.237/2, TMK.m.706, Noterlik Kanunu m.60
Yargıtay’a göre arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat yapma edimi açısından eser sözleşmesini düzenleyen TBK m.470–486 uygulanırken, arsa payı sahibinin arsa payı mülkiyetini yükleniciye devir borcu yönünden taşınmaz vaadine ilişkin TBK m. 237/II, TMK m.706 ve Noterlik Kanunu m.60 uygulanmalıdır..
23.6.2022 Tarih ve 7413 s.Kanunun 11. Maddesi ile 18.1.1972 Tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60.maddesinin 3.fıkrasında değişiklik yapılarak mevcut olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak yetkisi yanında taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi de tanındı. Değişiklik getiren Kanunun 12.maddesi ile de Noterlik Kanununa “Taşınmaz Satış Sözleşmesi” başlığı ile 61/A maddesi ve Değişiklik getiren Kanunun 13.maddesi ile Noterlik Kanununun “Noterlerin Hukuki Sorumlulukları” başlıklı 162.maddesine de 2.fıkra eklendi. Ayrıca Değişiklik getiren Kanunun 14.maddesi ile de Noterlik Kanununun 21.maddesine 2.fıkra eklenerek yürürlük tarihi belirlendi.[2]. Bu nedenle taşınmaz satışları ile ilgili olarak artık, TBK.m.237/1, Tapu Kanunu m.26 nın yanı sıra Noterlik Kanunu m.60/3, m.61/A ve noterlerin satış sözleşmesi düzenlemekten dolayı oluşan zararlardan sorumluluğunu düzenleyen 162/2’ yi de sayabiliriz.
Resmi şekilde yapılması zorunlu olan APKİS’te önemli değişiklikler yapılacak ise ek sözleşme de resmi şekilde yapılmalıdır, aksi halde geçersiz olacaktır. APKİS önsözleşme olarak yapılacak ise önsözleşmenin de resmi şekilde yapılması gerekir.
Şekil zorunluluğunun amacı da imza öncesi tarafları düşünmeye sevk etmektir.
APKİS’in resmi şekilde yapılması zorunluluğunun iki istisnası vardır:
1.Yüklenici edimini tamamen veya red
olunamayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi bu sözleşmenin
geçersizliğini ileri süremez.
2.Yükleniciye bedel olarak tapuda
taşınmaz devri gerçekleştirilmiş ise, başlangıçta geçersiz de olsa sözleşme
geçerli hale gelir.
Resmi şekilde yapılmamış sözleşme hükümlerini taraflar bilerek yerine
getirmişlerse, sonradan şekle aykırılığı ileri sürmek TMK.m.2 de düzenlenen
dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.
2985 s.Toplu Konut Kanunu.m.6 gereği Başkanlık tarafından taşınmaz devri amacı taşıyan sözleşmelerde resmi şekil şartı aranmaz. (Bu madde de kanuni bir istisna olarak resmi şekil zorunluluğunun istisnaları arasına eklenebilir).
2886 s. Devlet İhale Kanunu (DİK) m.57/1 uyarınca yapılan sözleşmelerin noterde onaylanması gerekirken,
Kamu İhale Kanunu (KİK) m.46 gereğince ihale kanununda aksi belirtilmedikçe noterde onaylatma ve düzenletme şartı bulunmamaktadır.
Şerh
TMK m.1009 daki düzenleme ile APKİS’in tapuya şerhi için taraflar arasında ayrı bir şerh anlaşması yapılmasına gerek kalmamış, yüklenicinin sözleşmeyi tapuya ibraz etmesi ile en fazla beş yıl şerh verilmesi mümkün hale gelmiştir.
Yüklenicinin Borçları
Sözleşmeye, İmar mevzuata, projeye, özen yükümlülüğüne uygun olarak inşaata zamanında başlama, tamamlama ve eksiksiz ve ayıpsız teslim etme borcu.
Zamanında teslim edilmiş ancak ayıplı ise eser sözleşmesinin ayıba ilişkin hükümleri (TBK.m.473-478);
Süresinde teslim edilememiş ise temerrüt hükümleri ( TBK. nun genel ve iki taraflı sözleşmelere özgü temerrüt hükümleri) uygulanır.
Yapıya başlama süresi inşaat ruhsatı alınmasından itibaren iki yıldır. Beş yıl içinde yapıya başlanmadığı veya bitirilmediği takdirde ruhsat hükümsüz kalır .
(İmar K.m.29/1)
Sadakat ve özen borcu (TBK.m.471/1) , mesleki ve teknik kurallara uygun davranma borcu (TBK.m.471/2), eseri bizzat yapma veya yönetimi altında yaptırma borcu (TBK.m.471/3, m.116/1), işe zamanında başlama ve yürütme borcu (TBK.m.473/1) da yan borç olmaktan öte yüklenicinin esas borcu içinde yer alan yükümlülüklerdir.
Araç ve gereçleri sağlama borcu ( TBK.m.471/4), malzeme temin etme borcu (TBK.m.472/1,2, m.86/son), önemli hususları bildirme borcu (TBK.m.472/3, m.476), Katma Değer Vergisini tahsil etme ve ödeme borcu (3065 s.KDV. m.10), fatura düzenleme borcu (VUK.m.229) gibi aksi de kararlaştırılabilen ancak sözleşmede yükleniciye yüklenen, yüklenicinin temel edimi içinde anılmayan borçlar yan borçlardır.
Basiretli yüklenici. Buradaki basiretin ölçüsü benzer alandaki işlerin yerine
getirilmesinde gösterilmesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranıştır.
Objektif özen yükümlülüğüdür. (TBK.m.471/2).
İmar Kanunu m.21 gereği, inşaat yapımı için belediyeler veya valiliklerden yapı
ruhsatı alınması gerekmektedir. Bu ruhsat alınamaz ise yapı yasal bir yapı olmaz,
kaçak yapı olarak adlandırılır. Bu tür kaçak yapılar için yaptırım, yıkım kararı ve
para cezasıdır.
Binanın teslim edilebilmesi için Yapı Kullanma İzin Belgesinin alınması
gerekecektir...
Öğretide benimsenen ölçüte göre, bir eksikliğin giderilebilmesi için diğer kısımlara müdahale gerekiyorsa ayıplı işten, gerekmiyorsa eksik işten söz edebilir. Eksik iş varsa TBK.m.112 gereği hareket edilir.
Ayıplı işte arsa sahibinin muayene ve bildirim külfetini yerine getirmesi beklenirken eksik işte bu beklenti olmaz
Arsa Sahibinin Borcu:
Arsa sahibinin borcu arsa payını devretmektir. (Bunu götürü ücret olarak nitelendirmek de mümkündür).
Arsa sahibi arsayı ayıpsız ve inşaata elverişli bir şekilde yükleniciye teslim edecek.
Arsa sahibinin de yükleniciye karşı özen yükümlülüğü vardır.
Kendisi getiriyorsa malzemenin ayıplı olmaması ; tamamlanan yapıyı teslim aşması; teslim alınan yapıyı muayene ve ayıp varsa bildirimde bulunma…gibi arsa sahibinin yan borçları ve külfetleri vardır.
3194 sayılı 03.05.1985 tarihli İmar Kanunu’na göre, arsa sahibi yükleniciye vekalet vermemiş ise yapıya başlanabilmesi için arsa sahibinin yapı ruhsatı alması
gerekecektir (m.22/1). Malzemenin sigorta ettirilmesi sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise ilke olarak arsa sahibine aittir.
APKİS’ İN SONA ERMESİ
•İfa ile,
• Maliyetin ve bedelin aşırı ölçüde
aşılması halinde,
• Yapının yok olması halinde,
• Arsa sahibinin tazminat karşılığı
sözleşmeyi feshetmesi ile,
• İfanın imkansızlaşması halinde (
Arsa sahibi yüzünden veya taraflara yüklenemeyen sebeplerle)
•
Yüklenicinin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi ile,
• Yüklenicinin / arsa sahibinin
temerrüdü nedeniyle karşı tarafın sözleşmeden dönmesiyle / sözleşmenin feshi
ile
• Tarafların anlaşması ( ikale)
ile…
APKİS’te temerrüt halinde alacaklı gecikmiş ifa ile gecikme tazminatını isteyebileceği gibi borcun ifasından vazgeçip bunun yerine sözleşmenin feshi ve tazminat veya sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir. Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse ve borçlu kusursuz olduğunu ispat etmedikçe, alacaklının tüm zararlarını karşılamakla yükümlü olacaktır. (TBK m.112).
Yüklenicinin temerrüdüne ilişkin özel bir düzenleme yoktur. Bu nedenle, temerrüde ilişkin genel kurallardan ( TBK.m.117 vd.) ve eser sözleşmesine ilişkin kurallardan ( TBK.m.470 vd.) yararlanılabilecektir. Borcun ifa edileceği gün veya süre net olarak belli ise ihtara gerek yoktur. Sebepsiz zenginleşenin iyi niyetli olduğu durumda temerrüdün oluşması için bildirim şarttır. Ancak, haksız fiilde ve iyi niyetli olmayan sebepsiz zenginleşmede bildirime gerek olmayıp, haksız fiilin ve zenginleşmenin gerçekleştiği tarih temerrüt için esas alınır (TBK.m.117).Temerrüt için yüklenicinin kusurlu olması aranmaz.
APKİS gibi sinallagmatik sözleşmelerde sözleşme taraflarından birinin borcun ifasında temerrüde düşülmesi karşısında alacaklı tarafın TBK m.123-125 de düzenlenen seçimlik hakları doğmaktadır. Diğer bir koşul temerrüde düşene uygun bir süre verilmesidir, bu süre doğrudan sözleşme tarafınca verilebileceği gibi, sürenin verilmesi hâkimden de istenebilir (TBK m.123) .
İfanın süresi net ise, veya süre vermek fayda etmeyecek ise süre verilmesine gerek yoktur (TBK.m.124).
Tazminat ve dönme de diğer iki seçenektir. Alacaklı ifa ve gecikme tazminatı taleplerinden hemen vazgeçtiğini bildirerek borcun ifa edilmemesi nedeni ile uğradığı zararın tazminini isteyebileceği gibi sözleşmeden döne de bilir. Aynen ifadan vazgeçilip talep edilecek olan olumlu zararın tazminidir.
Arsa sahibi yükleniciye ihtar çekerek ifa için ek süre vermesine rağmen bir gelişme olmamış ise sözleşmeden dönerek olumsuz zararlarını da isteyebilir.
Dönme halinde artık taraflar için ifa yükümlülüğü sona ermiş olduğu gibi dönme anına kadar ifa ettikleri edimleri de geri isteyebilirler (TBK m.125). APKİS’de sözleşmeden dönme diğer tarafça kabul edilmediği takdirde ancak bu dönmenin sonuç doğurması mahkeme kararıyla mümkün olabilmektedir. Taraflar müzakere ederek veya bir arabulucunun kolaylaştırıcılığında aralarındaki uyuşmazlığa bir çözüm bulabilirler .
Yüklenici, arsa sahibinin temerrüdü halinde gecikme tazminatı isteyebileceği gibi TBK m.123-125 de düzenlenen seçimlik hakları da kullanabilir. Tabi bu hakları kullanabilmesi için süre verilmesi zorunluluğu olmayan durumlar hariç uygun bir süre vererek ifayı talep etmesi gerekir.
Yüklenici, kusursuzluğunu ispat edemeyen arsa sahibinden, kendisine eksik kalan iş oranında düşen bağımsız bölüm paylarını ve işin gecikmesinden doğan olumlu zararının tazminini isteyebilecektir.
Dönmenin sonuçları öğretide tartışmalıdır:
Klasik görüşe göre, borç ilişkisinde en başa dönülür. Verilenler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre 2 yıl içinde geri istenir. Bir kısım Klasik Görüş tarafları ise dönmenin sebepsiz zenginleşmeye değil ayni hakka dayanacağı görüşündedir.
Kanuni borç ilişkisi görüşüne göre; dönme ile sözleşme sona erse de baştan itibaren hükümsüz olmaz. İade talebinin dayanağı m.125/3 dür. Zamanaşımı süresi de 10 yıldır (m.146).
Yeni görüşe göre; dönmede borç ilişkisi ortadan kalkmaz. Sözleşmenin içeriği değişir, tasfiye amacına dönüşür. Burada genel zamanaşımı süresi uygulanır, o da 10 yıldır.
Olumlu zarar (müspet zarar); borcun ifa edilmemesine bağlı zarardır. Borç gereği gibi ifa edilseydi malvarlığının ulaşacağı miktar ile şu an bulunulan durum arasındaki farktır; diğer bir ifade ile, alacaklının mal varlığında meydana gelen azalma fiili zarar ve yoksun kalınan kârdır. Olumlu zarar, sözleşmenin yerine getirilmemesi veya kararlaştırıldığı şekilde yerine getirilmemesi halinde sözleşmeyi yerine getirmeyen taraftan istenebilecek zararlardır.
Olumsuz zarar (menfi zarar) ise, haklı nedenlerle sözleşmeden dönen tarafın diğer haksız taraftan isteyebileceği zararlardır. Olumsuz zarar; sözleşme hiç yapılmasaydı, alacaklı tarafın içinde bulunacağı durum ile şimdiki durumu arasındaki farktır. Bu zararlar, sözleşmenin kurulması ve borcun ifası için yapılan masraflar, kaçırılan alternatif sözleşme fırsatları sebebiyle uğranılan zararlardır.
Kural olarak hem olumlu hem olumsuz zararlar aynı anda istenemez. Bunun istisnaları: Hakkaniyetin gerektirdiği durumlar (TBK m.35/2) ve sebepsiz zenginleşmeden doğan haklardır. (TBK m.47/3).
Aynen ifa, yüklenicinin ediminin ifa edilmesinin mümkün olması halinde, yükleniciden edimini aynen ifa etmesini, diğer ifade ile APKİS’ te yükümlendiği inşaatı tamamlayıp teslim etme edimini yerine getirmesini istemesidir.
Nama ifa, yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesi halinde, arsa sahibinin mahkemeden ifaya kendisinin ya da üçüncü bir kişinin devam etmesi yönünde izin istemesidir (TBK.m.113).
Gecikme tazminatı, yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin TBK.m.123-125 de yer alan seçimlik haklarını kullanmak yerine aynen ifa ya da gecikmiş ifa taleplerinin yanında, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle uğranılan zarardır (TBK.m.118).
İmkansızlık Nedeni İle Sözleşmenin Sona Ermesi:
APKİS gibi karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, kendisi buna sebebiyet vermemiş ise borçlu, imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulur, karşı taraftan ne almış ise onu da geri vermekle yükümlüdür (TBK m.136). Yüklenici, objektif imkânsızlık haline kendi kusuru ile sebebiyet vermiş ise bundan sorumlu olacaktır. APKİS bakımından önceden yüklenicinin mülkiyetine geçirilmiş arsa paylarının iadesi, imkânsızlık sebebiyle, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde istenebilmelidir.
Sözleşmenin yapılması sırasında olan bir imkansızlık varsa bu durumda sözleşmenin geçerli olduğundan söz edemeyiz (TBK m.27).
2.10.4 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Anlaşma (İkale) Yoluyla Sona Ermesi
Taraflar her zaman anlaşma ile (ikale ile) sözleşmeyi sona erdirebilirler. İkale ibraya benzer ise de ikale ibradan farklı olup, geniş anlamda ve tüm sonuçları ile sözleşmenin sona erdirilmesidir.
2.10.5 Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Fesih Yolu ile Sona Ermesi
Sözleşme olağan yollarla, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sona ermesi ile belirsiz süreli sözleşmelerde ise bildirim süresi makul süre sonunda sona erer. Bazen da haklı sebeplerin varlığı halinde süre bitimi beklenmeksizin olağanüstü fesih yolu ile sözleşme sona erdirilebilir. Haklı sebeplerle fesih mümkündür. TBK.m.484 e göre karşı tarafın zararları tamamen karşılanması kaydı ile nedensiz fesih de mümkündür. Sözleşme ilişkisinin sürdürülmesi TMK.m.2 ye göre çekilmez bir hal almış ise olağan üstü fesih de mümkündür.
APKİS’ nin dönme veya fesih yolu ile sona erdirilebilmesi haklı bir nedene dayanıyor olması gerekmekte ise de Yargıtay bunun şart olmadığın görüşündedir. Arsa pay sahibi tarafından haklı bir nedene dayanmayan fesih “haksız fesih” olarak adlandırmaktadır.